来源_正升财务 发布日期:2024年01月15日
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想要感受老北京的精华，就要去什刹海。 对于北京这座 无水之城 来说，什刹海是非常珍贵的一片水域，由前海、后海、西海组成，与北�：椭心虾Ａ�，周围不仅有钟鼓楼、宋庆龄故居，还有恭王府这样的豪宅大院，更有北京市民文化的代表 胡同，可谓是气场得天独厚。 如果能在这片水域拥有一套四合院 关门修身，出门见 海 该是件多么惬意的事。 然而，稀缺性决定了什刹海四合院的市价非比寻常的昂贵。到底谁在拥有它们，它们的价格又是如何评估的呢？ 神秘新主人 后海北沿有一条鸦儿胡同，当年居住其中的不乏名人。 如今，这里增添了许多簇新的四合院，而且数量还在不断地增加。 现在基本上都是私人的新院子�：芏嗨暮显翰荒芩凳欠铝�，基本就是重建了，完全是钢筋水泥。现在这些都没卖出去呢，刚建好不久的。 居民张大妈指着不远处的建筑对记者说。 的确，记者看到了3处院子，都拥有簇新的门前栅栏，簇新的门楼，簇新的车库。而这些，都在待价而沽。 宋庆龄故居东边几百米，有一座翻修得很精致的小院子，但看上去仍然古色古香。门楼旁边盖了小巧的阁楼，更使得院落深处的机关无法看透。 院子门口竖着牌子 楠书房 ，据一位知情人士介绍，这院落是人民大会堂的设计者张开济设计的，是1980年修建的仿古建筑，当时还得了北京市的一个一等奖。院子原本是《医学论坛报》的办公地，2004年该报迁出。现在的主人是一位30多岁的上海人，做房地产生意起家，2008年买下这处400多平方米的院子，赶在奥运前装修完毕。 当时的价格是7000万元，2009年已经有人出价一个亿，老板不卖。 此人告诉记者。 院子处于后海北岸，坐北朝南，出门见 海 。 这是最好的位置了！将来肯定还要升值，一点都不用怀疑！ 他说。 在 楠书房 隔壁，就是著名的 天价 四合院，占地面积3000多平方米，院内各项设施一应俱全，甚至还有游泳池。房主是俄罗斯首富，据说在全球财富榜上排行第八。 个子高高的，脸比较瘦，50多岁。他虽然买了这个四合院，但很少出现，一年也就来一两次。今年来了3次，院子平时由管家来打理。这一处院子，价值15个亿！ 该知情人告诉记者，此人在北京有数处房产，在颐和园附近也有院落，有私人游艇、私人直升机。 再往西的一处院落，据说是李嘉诚买来送给好友的。但究竟是谁，就无从知晓了。 往东的一家，则是香港一位影视圈人士的私宅。 而这些业主们，平时基本都不出现。 一年来个两回就不错了！ 投资？收藏？ 这些奢华的院落，静静地躺在后海的水边，价值不菲。 就这些院子，基本没有低于10万元每平米的！能住这儿的，不是背景很深，就是特别有钱！ 一个工头模样的人对记者说。 他的话得到了万德成不动产经纪公司业务经理李红的认可。这是一家专做四合院租售的代理机构。 这个地区的价格，每平方米基本在4万元至10万元，临 海 的高很多，要十几万元。 李红说，这些年，山西、河南、上海等地都有人在这里购买四合院，买下之后并不居住，甚至不出租，仅仅是放着，待一两年升值后再次出售。 记者曾听说这样一件事：10多年前，现居美国的一对华人教师曾有机会买下后海的一座四合院，对方要价3万美金，他们嫌贵没买，现在别提多后悔了。现在他们还是想在后海买院子，但是两个教书匠能拿出300万美金吗？ 1996年，一座面积为300平方米的院子价格为16万元，而2005年则为300万元，到了2006年，经过翻建，能卖到1000多万元。 李红说， 价格必然还会继续上涨。 但并不是所有人都是为了投资而购买四合院。 什刹海地区四合院的买主，买的不仅仅是院子，更是文化。 李红说。除了比较明显的投资客之外，有几类人也非常青睐四合院，一类是自身在四合院度过童年从而有 四合院情结 的人；一类是北京本地事业有成的中年人，想把自己的设计理念融入到原汁原味的老北京住宅当中；还有一类是对四合院情有独钟或看好其升值潜力的外籍人士，以法国、英国、德国人居多。 其实，对四合院是收藏还是投资，其界限并不是非常清晰，也许两者兼有，而有的客户也不愿意告知院子的用途。 李红说。 价值几何？ 四合院属于不可再生的资源，而且每一处院子都有自己的特点，可比性不强，那这样的院子，怎样评估价格？ 三海地区的四合院有700多座，但是现在挂牌出售的，不会超过50套，卖一座少一座，很多院子都是因历史原因导致产权不清而无法出售。 李红说。 李红告诉记者，目前可供交易的面积为200多平方米的小型院落较多，但四合院有个特点，院子越大，单价越高。因为大院子格局完整，容易规划，且地理位置往往得天独厚。 评估什刹海一座院子的价格，有几个因素比较重要： 一是地理位置和周边环境，这是最重要的。同样是四合院，三海地区和南城的四合院价格相差非常之大。三海的院落，多年来集 皇家地气 ，价格自然高出许多。 二是占地是否方正，朝向是否端正。最好的格局就是坐北朝南，方正格局或者是梯型格局。前者自然是最端正的格局，而梯型的院落俯瞰如斗，有 拢财 之意。许多买主在购买院落之时，都会找风水师看风水。也许两座院子只隔着一条胡同，格局不同，价格都会相差很大。 三是是否为保护区，如果是非保护区，会有被拆除的危险。当然三海地区全都为保护区，比较安全。 四是胡同进车是否方便。买主基本都拥有豪车，如果进车停车不方便的话，房子的吸引力就会打折扣。但是这一点对外籍人士影响不大，他们反而更喜欢小胡同，曲径通幽。 五是房屋质量。经过多年风雨侵蚀仍然坚固如初、保持原貌的房屋，自然更受垂青。 除此之外，一些不可思议的因素也会影响房屋的定价。李红举了个例子，相邻的两套院子，各项条件都大致相当，1号院原本的业主，家族多出知识分子，而2号院原本的业主，族人多是工薪阶层，那么买主就会更倾向于1号院，认为其风水较好，那么，1号院的价格也就会有所提高。 有的业主也同样特别重视与买家是否 投缘 。也许一个价值1000万元的院子，业主如果认为买主 衬得上 这座院子，也能够把院子打理好，就愿意以低一些的价格，比如950万元出售，这都是有可能的。 看起来，想在什刹海拥有一套心爱的四合院，不仅仅需要金钱、品味，还需要一点运气以及与四合院的一点 缘分 。【】 责任编辑：派大星 浅析个人所得税的改革及完善
问题：购入不动产既用于简易计税项目又用于一般计税项目，是否需做进项税额转出？答案：《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。”因此，购入不动产专用于简易计税方法计税项目的，进项税额不得从销项税额中抵扣；购入不动产既用于简易计税项目又用于一般计税项目的，无需做进项转出，进项税额可以从销项税额中抵扣。学习更多财税资讯、财经法规、专家问答、能力测评、免费直播，可以查看 可开宿住,餐饮,等发票校会计实务频道， 非盈利组织申请免税资格后就不用缴税了吗？